주택임대차보호법 기준으로 알아보는 계약갱신청구권
계약갱신청구권은 2020년 주택임대차보호법 개정으로 도입된 중요한 제도입니다.
이 제도는 **임차인(세입자)**이 기존 임대차계약 기간이 끝나기 전에 한 번 더 갱신을 요구할 수 있는 권리를 말합니다.
즉, 단순한 연장이 아니라 법적으로 보장된 세입자의 주거 안정장치입니다.
계약갱신청구권의 의미와 법적 근거
계약갱신청구권은 주택임대차보호법 제6조의3에 명시된 권리로, 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 **임대인(집주인)**에게 갱신을 요구할 수 있습니다.
이는 세입자가 최소 4년 동안 안정적으로 거주할 수 있도록 보호하기 위한 장치입니다.
- 법적 근거: 주택임대차보호법 제6조의3
- 행사 기간: 계약 종료 6개월 전 ~ 2개월 전
- 갱신 기간: 기본 2년 (1회 한정)
- 임대료 인상 한도: 기존 임대료의 5% 이내
이처럼 계약갱신청구권은 단순히 계약을 이어가는 개념이 아니라, 주택임대차보호법이 보장하는 임차인의 실질적 권리입니다.
계약갱신청구권 행사 요건과 방법
계약갱신청구권을 행사하기 위해서는 몇 가지 요건을 충족해야 합니다.
먼저 임차인은 실제로 해당 주택에 거주하고 있어야 하며, 임대차계약이 종료되기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 안에 의사를 명확히 표시해야 합니다.
✅ 요건 정리
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 행사 시기 | 계약 종료 6개월 전 ~ 2개월 전 |
| 대상자 | 실제 거주 중인 임차인 |
| 방법 | 전화, 문자, 내용증명 등 의사 표시 |
| 횟수 | 1회 한정 |
| 제외 사유 | 진주인 실거주, 임차인 의무 위반 등 |
집주인이 갱신청구를 거절할 수 있는 경우
모든 상황에서
집주인이나 그 직계존속·직계비속이 실제로 거주할 계획이 있다면
단, 거짓 사유로 갱신을 거절하고 제3자에게 임대한 경우, 임차인은
- 월세를 2회 이상 연체한 경우
- 무단 전대(다른 사람에게 재임대)한 경우
- 계약상의 중대한 의무를 위반한 경우
이런 경우 임대차계약의 신뢰가 훼손되므로 계약갱신청구권을 행사할 수 없습니다.
③ 건물 멸실 또는 재건축 사유
건물이 안전상 문제가 있거나, 철거·재건축이 확정된 경우 거절이 가능합니다.
하지만 단순 리모델링이나 외관 수리는 거절 사유가 아닙니다.
계약갱신청구권 행사 시 실무 팁
- 날짜 계산 정확히 하기
계약 종료일이 2025년 3월 1일이라면, 2024년 9월 1일 ~ 12월 31일 사이에 청구해야 합니다.
이 기간을 놓치면 계약갱신청구권이 소멸합니다. - 증거 남기기
반드시 내용증명 우편, 문자, 이메일 등 기록이 남는 형태로 의사 표시를 해야 합니다. - 임대료 인상 협의서 작성
갱신 시 임대료 인상률(5% 이내)을 서면으로 남겨두면 분쟁 예방에 도움이 됩니다.
임대료 인상 한도: 5% 규칙 이해하기
계약갱신청구권을 행사할 때 임대인은 기존 임대료의 5% 이내에서만 인상할 수 있습니다.
예를 들어, 월세가 100만 원이라면 최대 105만 원까지 올릴 수 있습니다.
단, 일부 지방자치단체 조례에 따라 인상률이 더 낮게 제한될 수도 있으므로, 거주 지역의 주택임대차보호법 시행조례를 반드시 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 재건축 예정이라며 갱신을 거절당했습니다. 유효한가요?
A. 건축 허가가 이미 승인된 상태가 아니라면 거절은 부당합니다. 단순한 계획만으로는 주택임대차보호법상 정당한 거절 사유가 아닙니다.
Q2. 계약갱신청구권은 두 번 사용할 수 있나요?
A. 법적으로는 1회만 가능합니다. 다만, 이후에도 임대인과 협의로 재연장은 할 수 있습니다.
Q3. 집주인이 직접 산다고 했는데 나중에 제3자에게 임대했어요.
A. 이는 거짓 사유로 갱신을 거절한 것으로, 손해배상청구가 가능합니다.
(주택임대차보호법 제6조의3 제5항 근거)
세입자가 꼭 알아야 할 계약갱신청구권의 핵심
계약갱신청구권은 단순한 선택이 아니라 임차인의 법적 권리입니다.
임대차계약 종료일을 미리 확인하고, 기간 내 적법하게 청구하지 않으면 권리를 잃을 수 있습니다.
특히 주택임대차보호법의 핵심 취지는 세입자의 주거 안정 보장에 있으므로, 반드시 내용증명을 활용해 기록을 남기세요.
🏡 핵심 요약
- 행사 기간: 계약 종료 6개월 전 ~ 2개월 전
- 갱신 기간: 2년 (최대 4년 거주 가능)
- 임대료 인상 한도: 5%
- 근거 법령: 주택임대차보호법 제6조의3