상가임대차보호법 완벽 정리-계약갱신청구권·권리금 보호까지 한 번에 이해하기

상가 임차인이라면 반드시 알아야 하는 핵심 법률이 바로 상가임대차보호법입니다. 이 법은 영업을 안정적으로 이어갈 수 있도록 보호 장치를 마련하고, 임대인의 과도한 임대료 인상이나 일방적 해지를 방지하는 역할을 합니다. 특히 계약갱신청구권과 권리금 보호 규정은 실제 분쟁에서 임차인을 지켜주는 매우 강력한 장치입니다.

본 글에서는 상가임대차보호법의 주요 요소, 적용 요건, 임대료 인상 기준, 권리금 회수 보호, 체크리스트와 실제 사례까지 모두 정리해 검색에 최적화된 구조로 안내합니다.

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상가임대차보호법 적용 기준 정리

아래 표는 상가임대차보호법 적용 여부를 판단하는 기준을 한눈에 볼 수 있도록 정리한 것입니다.

 상가임대차보호법 적용 요건 표

임대차보호법 적용기준

구분	내용
보호 대상 건물	영업용 상가 건물 대부분
보증금 기준(지역별)	서울 약 9억 / 수도권·광역시 약 7억 / 기타 약 6억
대항력 요건	확정일자 + 사업자등록 후 실제 입점
계약갱신청구권 기간	최대 10년
임대료 인상 한도	연 5% 이내
권리금 회수 기회	임대인의 방해 금지 및 손해배상 청구 가능

위 기준을 충족하면 임차인은 더욱 강력한 법적 보호를 받을 수 있습니다.

 계약갱신청구권: 최대 10년까지 보장되는 핵심 권리

상가임대차보호법의 핵심 중 하나가 바로 계약갱신청구권입니다. 임차인은 특별한 사유가 없다면 계약 기간을 포함해 최대 10년까지 갱신을 요구할 수 있습니다.

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 합법적인 경우는 다음 네 가지뿐입니다.

• 3개월 이상 차임 연체
• 건물주 또는 직계 가족의 직접 사용
• 무단 전대 등 명백한 계약 위반
• 재건축 등 불가피한 사유

이 외의 이유로는 갱신 거절이 불가능하므로, 임차인 입장에서 매우 중요한 보호 장치입니다.

 임대료 인상은 연 5% 초과 불가

상가임대차보호법은 임대료가 과도하게 인상되는 것을 막기 위해 다음 기준을 명확히 규정합니다.

• 최초 계약 1년 이후부터 인상 가능
• 연 5% 이내에서만 인상 가능

만약 임대인이 "요즘 시세가 올랐다"며 10~20% 이상 요구하더라도 법적으로 효력이 없습니다. 임차인은 이를 근거로 협상 또는 조정을 요청할 수 있습니다.

 권리금 회수 기회 보호: 임차인의 재산권 보장

영업을 통해 쌓은 고객층, 브랜드 가치, 내부 인테리어 및 위치적 이점 등은 모두 권리금이라는 형태로 평가됩니다. 상가임대차보호법은 임차인이 새로운 임차인을 구해 권리금을 회수하려는 과정에서 임대인이 방해하는 것을 금지합니다.

임대인이 금지되는 행위

• 정당한 이유 없는 신규 임차인 거절
• 과도한 조건 부여
• 임차인이 손해 보도록 유도하는 부당한 임대료 인상

만약 이러한 방해가 발생하면 임차인은 권리금 손해배상 청구가 가능합니다.

 임대차 계약 시 꼭 확인해야 할 체크리스트

임차인 체크리스트

• 계약서에 확정일자 받기
• 사업자등록 주소 정확히 기재
• 관리비·부가세 포함 여부 확인
• 원상복구 범위 계약서에 명확히 기록
• 권리금 계약은 반드시 별도 작성

 임대인 체크리스트

• 임대료 인상률 법 규정 준수
• 계약갱신청구권 거절 요건 숙지
• 건물 매각 시 임차인의 대항력 고려
• 신규 임차인 선정 절차 투명하게 진행

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 실제 사례로 보는 상가임대차보호법

• 임대료 15% 인상 요구 사례
  → 법정 한도를 초과해 무효 판정, 임차인 승리
• 건물주가 지인 입점시키려는 경우
  → 기존 임차인의 권리금 회수 방해로 손해배상 가능
• 건물이 매각된 사례
  → 확정일자 + 사업자등록이 있으면 신소유주도 기존 계약 존중 의무